经济结果和证据分开
项目能不能赚钱是一件事，输入数据是否可信是另一件事。两项分别判断，不用一个模糊总分掩盖问题。
150+场商业地产圈研讨会
30–50位专家可参与品牌会诊
一店一档从选址到经营回访
双轴判断经济结果与数据可信度分开
开店前先回答
四个问题没算清，先别交定金。
不从空泛的“旺不旺”开始，而是从老板真正需要承担的钱、订单和退出条件开始。
先站在老板这一边
价值不是让更多人开店。
而是让不该开的项目停下来，让值得开的项目把条件谈清楚，让已经开业的门店在现金耗尽前看见问题。
位置名称不等于位置数据
城市、商圈和地址先用于建档；没有可靠数据时，不假装知道这条街能带来多少顾客。
敢给“不要开”
物业不合规、产能无法保本、现金撑不到稳定期，任何一项触发红线，都应暂停投入。
一店一档
把候选店放进真实账本。
快速测算只需填写最关键的收入和成本。已有现场数据时，建议切换到专业测算。
压力测试
不要只看最好的一种可能。
悲观情景下调订单和客单、上调成本；乐观情景仍受产能限制。它们是承压检查，不是销量预测。
现场调研
把“人很多”变成可以复核的数据。
按工作日、周末和不同时段记录人流，再把竞品、价格与位置阻力放在同一份档案里。
位置标记
尚未标记地址与地图
点击地图标记位置；地图只用于现场档案，不会自动生成客流或收入。
分时段客流
现场计数记录
| 日期类型 | 时段 | 分钟 | 左侧 | 右侧 | 目标客 | 下单 |
|---|
至少记录工作日和周末各两个时段。
周边竞争
竞品观察
| 门店 | 距离m | 客单 | 评分 | 评论量 | 现场强弱项 |
|---|
记录同业态门店，也记录能带来互补客流的门店。
多候选铺比较
千万不要只看一个商铺。
统一比较利润、保本订单、合理租金、数据可信度、现场记录和经济结论。
已保存候选铺0 个
当前经济表现最好尚未比较
档案更新时间尚未保存
至少比较三个候选铺，避免被第一个看中的位置绑架。
| 候选铺 | 月营收 | 月利润 | 保本订单 | 合理租金 | 可信度 | 经济结论 | 现场数据 |
|---|
上海商业地产专家团
复杂项目，一人不拍板。
大型连锁品牌进入上海，可以组织30–50位商业地产专家独立预判、闭门讨论、分组调研和候选点位复核。
品牌模型
拆解面积、客单、客群、租金和供应链边界。
独立预判
先独立提交意见，减少会场从众。
现场复核
核查客流、工程、租约和竞品。
分歧会诊
集中讨论不一致的证据与判断。
行动清单
形成进入条件、负责人和时间表。
预约会诊
把测算结果交给真正做过项目的人复核。
提交后会生成受理编号。我们只将信息用于本次开店咨询和后续联系。
当前项目尚未带入测算结果，也可以直接填写需求。
经营结果回访
真正有用的判断，必须接受结果检验。
开业后第3、6、12个月回填真实营业额、利润和经营状态，用来发现预测偏差并改进下一次决策。
回填什么
- 实际日均订单与月营业额
- 实际租金、人工和经营利润
- 仍在经营、转让、闭店或暂停
- 与开店前判断差异最大的原因
回访不是考核老板，而是检验当初的假设。
开店前的最后一道检查